济南即将出台商品房“限购令”的消息经媒体发布后，迅速引起各方关注。多位业内人士和房地产专家接受采访时表示，“限购令”作为阶段性调控政策，其本身对楼市的影响不会太大，受其影响，短期内楼市成交量可能会有所下降，但房价大幅下跌的可能性不大。
济南投资性购房约三成
去年10月中旬，当国内13个城市陆续出台“限购令”后，济南市一家房地产网站的调查显示，超过八成的网友认为济南需要出台“限购令”。当时，明确主张济南应该出台“限购令”的业界人士和专家并不太多，理由是济南房价虽然上涨较多，但属于补涨性质，房价在统计的70个大中城市中并不算高。不过，经历去年一年的调控之后，济南楼市并没有出现大家预期的结果，成交逐渐回暖，房价也稳步上升。一位地产评论人士指出，尽管济南房价总体并不算高，但济南这两年房价上涨过快、幅度过大，已成为各方共识，在国务院和有关部委多次要求继续加强房地产调控，并明确建议18个省会城市出台“限购令”后，济南出台“限购令”显然有现实的考虑。
业界人士和专家普遍认为，调控房价，根本在于两条：促供给，抑需求。供给方面，保障性住房建设已全面启动，普通商品房用地供应和开工量也开始增加；但抑制需求方面，去年出台的一系列政策已基本被消化，“已很难压住旺盛的消费、投资需求”。
去年4月“新国十条”出台后，世联怡高房地产顾问机构曾对济南楼市进行摸底，对70多个在售楼盘的统计显示，投机投资性购房在30%左右。该机构济南市场部经理梁伟告诉记者，投机投资性购房主要表现为两种形式：一是一次购买多套房产，然后倒手出售；二是短时间内多次购房，频繁倒手。业内人士指出，因为2008年土地成交较少，导致2009、2010年楼市供应本来就很紧张，投机投资性购房的存在，加剧了楼市供需不平衡。
短期内成交量可能下降
对即将出台的“限购令”到底会带来怎样的影响，业内人士和专家认为，限购的直接影响是短期内楼市成交量可能会出现下降。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，限购首先会对投机投资性购房这样的过度需求产生抑制作用；其次是对购房者的心理预期产生影响，加重刚性和改善性购房者的观望情绪，进而形成良好的市场预期。短期购房需求被抑制，表现在市场上就是交易量下降，进而对房价继续上涨产生影响。梁伟也告诉记者，据他们了解，此前已出台“限购令”的城市，短期楼市成交量下降了40%-70%，价格也有所浮动，但随着政策被逐渐消化，成交开始回暖，价格方面的影响也不再明显。
世联怡高济南公司总经理朱江认为，从楼市产品类别看，普通住宅销售可能不会受到太大影响，高端住宅受影响会比较大。某房地产公司的营销经理则表示，“限购令”实施后，原本炒住宅的民间资金很可能转移到商铺、办公写字楼、公寓等投资性商品房上，济南商业地产在经历去年底以来的投资热后，今年很可能进一步趋热。天发房产总经理助理董法文认为，“限购令”对销售会有一定影响，却无法左右市场，“购房者不要对房价下降期望值太高”。
落实还需配套措施
李铁岗表示，按目前已了解的情况，济南版“限购令”对存量房不予考虑，只会对增量有所影响，因此政策力度相对较弱，需要进一步结合此前的差别化信贷政策，才能发挥比较好的作用。
地产评论人于清则认为，目前还无法了解“限购一套”这个“一套”的衡量标准是什么，是以购房合同为准还是以房产证为准。“如果以房产证为准，因为新建楼盘大多是卖期房，不会受到实质性影响，短期内只会影响二手房市场；如果以购房合同为准，则必须把好网签关，杜绝炒卖房号的行为。”
市城乡建设委有关负责人表示，房地产调控将是一套“组合拳”，除了“限购令”，还会有金融信贷、保障房建设等措施。市城乡建设委此前发布“禁炒令”后，也表示会出台政策把好网签关，杜绝炒卖房号行为。分析人士认为，随着这些措施逐一落实，今年楼市调控效果将好于去年。
明年房价会否暴涨
采访中，有房产评论人担心，限购抑制了今年的消费需求，到明年“限购令”一旦解除，很可能会有更多需求和资金进入市场，“补偿性需求和投资”很可能引发房价新一轮快速上涨，导致报复性反弹。但梁伟等人认为，最近两年济南楼市开工量较2008年明显增加，今明两年普通商品房供应将增大；“限购令”抑制了投机投资性需求和部分刚性、改善性需求，也为保障性住房建设赢得了时间，济南保障性住房的主力——— 公共租赁住房预计今年底将形成实际供应。总的来看，明年楼市供需矛盾会大大缩小，有助于平抑房价，其他楼市调控政策也会形成长效约束，因此不必担心限购政策退出房价会出现暴涨。 (刘文忠)（完）
