金三银四红五月。
向来有着此种说法的楼市，今年在西安却并未得到完全印证。由于限购令的影响，“金三”未现，“银四”表现疲态，在此之下，众人便将全部的期望和重任放在“红五月”上。
回顾“五一”西安房地产市场成交量，住宅项目相比上周出现了增长，由于世园会的召开，拉高了整个住宅市场的成交量，而这一表现，令人仿佛看到西安楼市的些许曙光。
这是市场的真正回暖，还是瞬时的回光返照？有专家表示，随着国家调控力度的不断加大，房地产行业将会朝着更加规范的方向前进，西安楼市的后市表现，将会随之朝良性发展。
小长假成交上涨三成
与去年同期相比，2011年“五一”期间，西安市商品房销售套数较去年增加了159套，成交面积与去年同比增加32.99%，其中普通住宅较去年增加了111套。
“五一”期间，当北京、深圳、南京、武汉等重点城市的楼市销量普遍表现平淡时，西安楼市在世园会、楼市大幅促销等多重因素的影响下，被称为“红五月”的开端凸显“红色”。
西安房地产信息网数据研究中心数据显示，五一小长假期间，全市商品房共成交638套，日均成交套数为212套；其中普通住宅共成交528套，日均成交套数为176套。
三天内，西安市商品房总成交面积为62355.45平米，日均成交面积为20785.15平米。其中普通住宅总成交面积为54120.15平米，日均成交面积为18040.05平米，与前一周日均成交量环比增加11.26%。
与去年同期相比，2011年五一期间，西安市商品房销售套数较去年增加了159套，成交面积与去年同比增加32.99%，其中普通住宅较去年增加了111套。
“五一小长假，城东某洋房开盘，近四亿的认购金额，90%的去化率（也被称之为销售率）为观望占据主导的城东楼市带来些许希望。”西安一房地产公司总经理表示，近日城东区楼市受到世园会开园的带动，大批游客在五一期间游览参观世园会美景的同时，顺便了解走访城东■灞区在售楼盘的置业者日渐增多。
然而在西安城南，并没有出现如城东一般的回暖景象。“在政策高压预期之下，刚刚过去的“五一”小长假，西安城南楼市并未现传统旺季火爆景象，成交量并没有达到预期销量回暖的态势。”有统计显示，小长假期间，城南区热销的15个楼盘的总体意向成交为13套，可谓是延续了以往成交量寒意。
城西、城东一带多个楼盘的售楼部几乎没看到楼客，而不少市区楼盘均表示“五一”假期未有成交，而不受限购的西咸以及城北部分地区楼客较多。
但有一个很明显的变化是，投资、改善型购房者的身影已难以寻觅，在调控政策的敲击下，刚需购房者成为支撑市场的主要力量。
“以价换量”现象上演
目前整体价位坚挺，西安市房屋成交均价并未大幅下降，而个别楼盘打折促销有着各自不同的自身因素。
然而，过高的房价抑制了部分刚性需求。买房首付比例提高、贷款利率一再上调、限购令、三套房贷款全面停办一系列的举措把一大批购房者拒之门外，部分购房者将目光投向了郊区，西安楼市仍然处于低位运行态势。
一季度“新国八条”政策出台，使得国内房地产市场运行环境进一步收紧。众多限购城市在政策市场交易普遍呈现回落，而房价也由此呈现松动迹象。从西安市场来看，在政策调控的作用下，2011 年1 季度西安房地产市场销量呈现出逐月递减态势，尤其3月同比跌幅更至七成，房地产市场形势再次逆转，在交易大幅回落的情势下，市场打折促销行为已经在四月初开始纷纷上演。
因此，西安楼市无不希望抓住“五一”小长假的黄金时节，争相打出打折促销招牌吸引购房者，而与以往相比，折扣幅度有所加大。
在西安市友谊西路上一家楼盘，公开打出交全款优惠11个点的折扣招牌；而高新区某楼盘干脆将150平米的三居室优惠14.8万元；数十万元的优惠、交一万抵三万、一次性付款大幅优惠等动作在西安市场上频频出现。
“目前整体价位坚挺，西安市房屋成交均价并未大幅下降。而个别楼盘打折促销有着各自不同的自身因素，有的楼盘缺乏现金，必须快速实现资金流转，打折促销是在所难免的。”地平线机构相关负责人表示，这一举措并不能促使整体房价大幅度下跌，房价是涨是跌真正的推手应该是市场大势所决定。
有专家认为，随着货币政策的步步紧缩，房企资金回笼压力加大，“以价换量”的现象已经上演。
据西安房地产信息网研究中心统计数据显示：五一假期全市商品房购买人群中，本市户口按揭置业所占比例为51%，本市户口以非按揭方式置业所占比例为41%，其他户口以按揭购房所占比例占到6%，其他户口以非按揭购房所占比例为2%。
从统计的数据与前几日的对比分析发现，按揭比例买房的置业比例呈现下降的趋势，而非按揭买房的比例逐渐增多。近日又有消息称首套房首付比例可能提至五成，预计随着国家金融政策的进一步收紧，贷款难度的不断加大，按揭比例将有所下滑。
政策密集出台规范市场
业内相关人士也表示，在各种政策的强压下，后期楼市将以性价比取胜，高品质和高性价比将是市场取胜的关键所在。
开发商以价换量的优惠措施确实让原本冷清的楼市呈现些许回暖的趋势，但这局势看似大好的背后已不是简简单单的欢喜忧愁，经过一轮轮政策的挤压，一轮轮观望的扼杀，房企之间的差距一点点被拉大，房地产行业大洗牌或者已在不远的拐角。
据不完全统计，今年5月份西安市场上将有50多家新盘入市，其背景之一是西安世园会概念效应，另一背景是楼市调控带来的消费观望期的淡化。同时，随着保障房和新建商品房供应量的增加以及购房需求的逐步释放，成交量将逐步回暖。
大量的新房供应也将使得开发商楼盘项目之间的竞争愈发激烈，尤其是一些中小开发商为了快速回款，缓解资金压力，打折促销、以价换量将成为部分开发商的必由之路。
有分析认为，限购后楼市成交有很大部分来自于刚需置业群体，虽然政策调控引发了阶段性观望氛围出现，但是伴随着调控过渡期后政策效应的减淡，刚需置业开始逐步拉动楼市成交量上浮。观望型资金将在5月前后集中入市。
业内相关人士也表示，在各种政策的强压下，后期楼市将以性价比取胜，高品质和高性价比将是市场取胜的关键所在。
“受限购令等一系列调控政策的影响，今年3月以来的住宅销量环比有较大幅度下滑。”经发地产相关负责人表示，从目前这个情况来看，国家调控是长期的，坚定的，会成为一种常态，开发商应长期应对。
要从投资性房产转向功能性房产。首创国际城代表表示：限购令将外地客户全挡在了门外，现在80％的客户都是刚需，这将是未来房地产市场发展的一个趋势，也是一个健康的态势。
“新国八条”实施三个月，楼市陷入僵局。正当市场纷纷预测是否还会有新的调控工具出台之时，发改委已经着手研究在商品住房领域实施反暴利规定。
有专家表示，政府的这一意图十分明显，那就是通过合理控制房地产利润率，以使商品房价格能够保持在合理水平。此外，国家还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施来稳定楼市。
