京小区地下车位超15万 提防"长租50年"为无效合同
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2月16日，北京市副市长苟仲文表示，机动车保有量已经在1月冲破500万辆大关，目前达到501.7万辆，总量仍在不断增长。不仅如此，在很多小区，停车难问题更加突出，上演真实版“抢车位”。针对停车位购买与转卖、租赁和转租的诸多问题，本报记者多方采访，为读者提供参考。
多数停车位按“个”卖
2005年，北京市工商局推出的《北京市机动车地下停车位预售合同》中，在计价方式上，对停车位提供了按个和按车位面积两种计算标准，付款也有一次性付款、分期、贷款，消费者可以和开发商协商。但记者调查发现，在实际操作中，北京多数开发商选择按“个”销售车位，目前的价格主要集中在15万元以上/个。
通州某楼盘的相关负责人表示，车位也有公摊面积，购买合同上会写明使用面积和建筑面积，但是如果按照面积销售，就会出现业主和开发商“细扣面积”的情况，甚至要求和购买住宅一样，要求交付后按照面积多退少补，因此开发商为了省事，绝大多数都是按“个”出售。
买车位需缴纳契税、维修基金
据了解，在一个项目的土地做规划时，就已经规定了地下停车位以及地下人防工程的面积，具有产权的停车位是可以出售，并办理产权证。同时，地下停车位的最长产权年限为50年；一些商业办公立项的项目，停车位产权年限为40年甚至更短。
此外，购买停车位像购房一样，也需要缴纳契税和公共维修基金。其中，契税的缴纳额度为车位总价的3%。
贷款买车位不合算
购买车位可以贷款吗？记者拨打工商银行咨询热线。工作人员表示，可以做抵押贷款。如果用房产做抵押，可以抵押房屋估值的70%；如果用定期存款、国债等抵押物做抵押，可以贷抵押物价值的90%。而年限不一样，利率也不一样，另外，由于目前信贷额度收紧，在实际办理时，利率上浮15%以上。
北京银行一位负责房贷的工作人员也给予记者同样的答复：“购买车位一般是做消费贷款，用房产或者抵押物做抵押，但是在实际操作中，很少有人会这样做，毕竟一个车位价值才10多万，而一套房产通常价值百万元以上。抵押房产购买车位，贷款效率太低，而目前信贷额度比较紧张，有些银行要在基准利率上浮30%，所以购买车位办理贷款的人非常少。”
提醒
分清真假“购买”
业主购买车位时需要注意的一点是，在现实中，会遇到有开发商把属于人防工程面积的、车库面积已经分摊的、甚至把建筑物地下空间改造成停车位，以“长租50年”或者“转让使用权”的名义“卖”给业主。事实上，只有能够办理产权证的地下停车车位，才可以购买。
北京某高端楼盘的工作人员就表示，在该项目内，地下停车位一半是有产权的，而另一半则属于人防面积，不具有产权。但是在实际操作中，对于没有产权的车位，开发商以“转让使用权”的名义“卖”给业主，价格为20万元/个。这位工作人员自己也承认：“这种做法严格来讲肯定是有问题的，属于无效合同。如果出现纠纷，业主去法院告，基本上都是能告下来的。”当记者问明知道不合法为什么还要做时，这位工作人员说：“这样做对于开发商来说可以节约人力成本，对于业主来说，一方面也比较省事，另一方面还可以避免由于通胀而上涨车位租金，所以一般来说大家都能相安无事。”
据了解，《合同法》中规定，租赁期限不得超过20年，超过的部分无效。北京市亿达律师事务所王泽希律师也表示，业主和开发商签署的长期出租停车位合同，按照《合同法》，超出部分是无效的，而所谓的“转让使用权合同”，虽然换了个名词，但在实质上还是属于出租，因此超过20年的部分同样无效。
是买是租不能仅看租售比
买车位还是租车位更合算，是很多有车的业主都在盘算的问题。近几年随着停车难问题愈发突出，很多小区的二手车位出现了较大幅度的上涨，例如天鹅湾一些二手车位就比第一次购买时，价格上涨了30%-50%；去年还有媒体报道，北京出现80万元天价车位的楼盘，这些都让很多尚未购买车位的业主产生了焦虑。
链家地产市场研究部的工作人员表示，车位是买还是租，不能仅仅看租售价格比，还要考虑本小区车位是否紧张情况，考虑长期售价和租金可能上涨的幅度。据介绍，越是高端的小区，车主选择购买车位的比例越大，小区的车位有可能也越发紧张。“买车位的好处是不用担心将来没有固定车位，另外也比较省事，不用一次次地和物业交涉租金的问题。而在小区车位不太紧张的中低端小区，租金在过去的几年变化不大，很多业主则尽量选择租车位。”
专题采写/本报记者 刘狄
