现状
相关负责人介绍，2004年到现在，全市共使用维修资金1.52亿元，虽然从利用率上来说，成都已经算相对较高的，在全国排在第四，但使用难的情况确实存在。
破解
-绿色通道最快24小时到账
《意见》要求所有小区都制定维修资金紧急使用预案。启动应急预案以后，维修资金最快24小时能到账。
-短信邮件网站业主投票不再难
以前，因为业主不在家等原因，造成表决难，现在可以通过短信、电子邮件等方式轻松解决。年内，房管局还将推出网上投票系统，市民可在网上投票表决。
-全国率先建维修资金备用金制度
成都开全国先河建立“专项维修资金备用金制度”。下月起，住房小修小补，业委会就能使用“维修备用金”来解决了。
-分单元表决不用小区全体业主了
《意见》明确，对于维修资金的表决，同一建筑区划内有两幢以上建筑物的，可以根据维修资金列支范围以幢、单元为单位组织其全体业主进行表决。
下个月起，维修资金的使用可以以幢、单元为单位组织业主进行表决；业主可以通过短信等方式来投票决定是否使用维修资金；紧急情况下使用维修资金，最快24小时就能到账……
成都商报昨日从市城乡房管局获悉，《成都市城乡房产管理局关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见》(以下简称《意见》)日前出台，并将于9月1日正式执行。针对维修资金使用难的问题，《意见》强化了维修资金监管部门的职责，明确了小区要建维修资金的紧急使用预案，业主表决投票方式要“多元化”、小区要有专项维修资金备用金等新举措。
7年用了1.52亿元
维修资金使用难的情况确实存在
维修资金是房屋的“养老金”，是在政府倡导下建立的、带储蓄性质的专用资金，专项用于物业保修期满后物业共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造。根据《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》，商品房(含经济适用房)带电梯的按每平方米建筑面积成本的2.5%计算，不带电梯的按每平方米建筑面积成本的2%计算。
小区电梯坏了、楼梯过道地板有问题……要维修小区内的公共设施，都能用上这笔钱。但要使用维修资金，必须经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。“这是国家规定的使用维修资金的硬性要求。”相关负责人表示，这在客观上降低了资金的使用效率。从2004年到现在，全市共使用维修资金1.52亿元，虽然从利用率上来说，成都已经算相对较高的，在全国排在第四，但使用难的情况确实存在。据了解，7年来，只有2008年和2009年使用相对集中，每年都超过3000万元，“这是因为地震之后维修需求增加”，但去年维修资金的使用额度又降到了2800万元左右。
相关负责人分析，使用难主要集中在四个方面：主体不明确，造成业主、物业服务企业和业委会之前相互推诿；使用方案制定不规范，导致方案重复修改，降低使用效率；需要征求意见的业主数量大、表决方式单一，而导致业主决策难，这也是使用难的关键环节。同时，维修资金也缺乏紧急情况下的应急处理机制。针对这些情况，房管局出台《意见》，一一破解维修资金的使用难题。
小区制定维修资金紧急使用预案
绿色通道最快24小时到账
出现紧急情况，如何保障维修资金能够尽快到账投入使用。《意见》要求所有小区都制定维修资金紧急使用预案。
“维修资金紧急使用预案”是指建筑区划内出现危及业主、使用人生命财产安全或由于共用部位、共用设施设备不能正常使用给业主、使用人正常生产生活秩序造成严重影响时，采取应急措施紧急实施维修除险而制定的维修工程资金使用处置方案。预案中要包含维修资金紧急使用的情形；维修工程实施主体；维修工程所涉及其他单位的选择方式；维修工程安全管理责任；竣工验收的责任主体和方式等5大类情况。《意见》明确，实施物业管理的建筑区划，物业服务企业应当制定预案；未实施物业管理的，可由业主委员会、相关业主或社区代为组织制定，为保障维修资金使用的公平性，应急预案必须通过该建筑区划“双三分之二”业主表决同意。
启动应急预案以后，维修资金最快24小时能到账。《意见》中明确，区(市)县房产管理部门应在收到备案申请的2个工作日内提出备案意见。市住房专项维修资金监督管理部门根据区(市)县房产管理部门的备案意见在24小时内拨付应急所需维修资金总额的70%，余额部分在维修竣工验收合格并提交审计报告后2个工作日内完成备案，24小时内拨付。
短信邮件网站都能投票
业主投票具体操作不再难
“以后，我们将推出更多的表决方式，来让表决环节效率更高。”相关负责人表示，征求业主的表决票，一改过去单一的书面签字的方式，而可以通过多种方式来进行。表决票可当面领取或送达，并由业主或者业主代理人签收；可按照业主提供的通讯地址、手机号、电子邮箱等发送；投入业主位于本建筑区划内的信报箱或者专有部分内。以前，因为业主不在家等原因，造成表决难，现在可以通过短信、电子邮件等方式轻松解决。今年年内，房管局还将推出网上投票系统，到时市民可以在网上投票表决是否启用维修资金。
而为了确保投票的真实有效，如果征求业主表决票不是采用的直接送达业主本人的方式，而是通过短信、邮件等方式告知的话，《意见》中明确，这需要由业主委员会或其当地社区居委会不少于两名工作人员签字证明，并在建筑区划内公告送达情况。而对于已经送达的表决票，业主或业主代理人在规定期限内不反馈意见或者不提出反对、弃权意见的，是否视为同意可以在建筑区划管理规约中明确规定。另外，对未缴存维修资金的业主，可在管理规约、业主大会议事规则中对其表决权予以约束。“这样一来，也是解决以前在具体操作中，业主投票难的问题。”相关负责人如是说道。
在丰富表决方式的同时，也将在一定程度上缩小表决范围。《意见》中明确，对于维修资金的表决，同一建筑区划内有两幢以上建筑物的，可以根据维修资金列支范围以幢、单元为单位组织其全体业主进行表决。经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意方可使用维修资金。也就是说，如果只有一个单元的电梯坏了，可以只是用该单元业主账户上的维修资金，那么就只需要这个单元的业主进行表决。
建立维修资金备用金
小修小补业委会可申请使用
小区难免有些小修小补的地方，每次也只花几百上千元，但还是要经过业主不断投票、向房产部门申请使用、核拨和结算等流程。下个月开始，业委会就能使用“维修备用金”来解决了。
《意见》执行后，成都开全国先河建立“专项维修资金备用金制度”。维修备用金可由业主采取自筹方式建立，也可按不高于15%的比例从建筑区划开发建设单位应缴存的维修资金中列支。小区内共用部位、共用设施设备的小修小补，业委会可以按照备用金设立时约定的使用条件，直接向房产管理部门申请使用备用金。维修备用金的建立应当遵循业主决策、专款专用、备案核销的原则，明确额度、适用范围、使用条件和资金补充条件，由业主委员会向区(市)县房产管理部门申报。
当然，维修备用金并不是想用就用。维修备用金的使用应符合三大条件：符合维修备用金设立时确定的适用范围；使用额度不超过设立的维修备用金上限；符合物业服务合同中约定的使用条件等。凡符合维修备用金使用条件的，由业主委员会提出使用方案并申请使用，区(市)县房产管理部门予以备案，不再经业主大会表决。成都商报赵素冰
